对于中国来说，REITs还属于一种创新型金融投资产品。从美国等发达国家来看，这些国家已经积累了REITs发展的成熟经验。因此有必要研究美国等发达国家的经验，并与中国的发展情况进行对比，从而为中国REITs业务的发展提供有益参考，以便及时更正中国REITs发展过程中存在的不足，明确中国REITs未来发展方向。

     中美REITs定义及范围： 

        在没有制度性税收优惠和强制分红规定的情况下，在我国约定俗成，把以持有型物业为目标资产，以经营收益和基于经营收益带来的物业增值为主要收入来源，以向投资者提供稳定分红为目标的不动产投资工具（无论私募公募）称为REITs。

        美国的REITs概念涵盖范围小于我国（我们把CMBS和一些私募产品都纳入了这个定义），上市REITs已超过万亿美元市值。我们测算，中国式REITs的资产规模保守看可以达到1.48万亿元，管理者收入空间约371亿元。加上房地产基金涉足房地产开发投资业务的管理费收入市场空间，我们预计房地产基金行业营收市场空间约491亿元（不含投资收益）。

  REITs的起源： 

        REITs 起源于20世纪 60 年代的美国。1960 年，美国国会颁布《REITs法案》，标志着现代REITs正式产生；1961年，第一支REITs以私募的形式成立； 1965年，美国第一支公募REITs在纽交所挂牌交易。

  美国REITs基本类型及现状： 

 REITs产品类型 

        个人投资者可以从证券经纪人那里购买份额从而对在股票交易所公开交易的REITs进行投资。与其他公开可交易的证券一样，REITs的投资人可以聘请经纪人提供有关REITs的投资建议。

        美国投资于REITs的主要基金包括共同基金（MutualFunds）、证券交易基金（Exchange Traded Fund）、封闭式基金（Closed-End Funds）以及其他全球性基金等。

        根据SNL提供的REITs原始发行、二级市场股权或债权转让数据，美国市场房地产资产期限较为丰富，短期限资产较少，以5～10年期为主，10年期以上的占比也较少。

  中国REITs发展现状： 

        2008年12月3日，国务院首次提出将REITs作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式，鼓励开展相关试点工作。

        与海外市场相比，中国REITs行业发展还处于起步阶段，业务规模较小，尚未形成成熟的发展环境。首单交易所挂牌的“中信启航”REITs发行规模为52.1亿元，询价区间为7%～9%，优先劣后分层比例为7:3，优先级和次级均在深交所上市交易。

        房地产市场资产期限较为丰富，商业地产主要以10～30年为主，可以通过不同的产品结构设计将其切分为短期、中期、长期的组合产品。我国的REITs主要为私募型、封闭式、契约型、权益型、以写字楼为主的产品。

  中国式REITs是中国房地产基金业务发展的希望所在  

        正因为中国没有出台有关REITs的税收优惠和强制分红规定，我们反而根据金融实践，重新定义了中国式REITs。我们相信，中国式REITs是我国房地产基金业务发展希望所在。

 REITs简化示意图 

        尽管中国式REITs和海外的REITs概念上有所区分，中国REITs涵盖的范围更广泛。但中国式 REITs实际上是和海外的 REITs 本质相通。

 美国REITs主要条款 

 美国房地产基金发展历程简表 

        截至2016年10月底，全球上市REITs共计776支，总市值已经达到15700亿美元，其中美国上市REITs市值超过 11117.6亿美元。其中，一共有182支权益类REITs，合计约10546.3亿美元市值，约占美国上市REITs市场总市值的95%。抵押型REITs共42支，市值为571.3亿美元。美国REITs行业收益较为稳定，根据FTSE NAREIT，1972年-2016年间，REITs年化收益率达到9.72%。

 美国前五大REITs资产组合 

 部分中国式REITs产品 

        由于我国房地产价格长期偏高，REITs的底层资产租金回报率一般并不高。所以，我们的REITs产品往往是小众的，是个别物业资产证券化的产物。 但是，我国的REITs目前阶段也有其独特的吸引力。对于企业来说，这种安排可以保证融资人继续使用物业，又可以活资产负债表，还能帮助企业树立金融创新的良好市场形象。

 中国式REITs产品核心优势 

 中国式 REITs产品交易结构 

 成熟市场REITs与国内REITs比较 

        REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径；是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是构建房地产长效机制的重要组成；是促进金融与房地产良性循环的重要工具。是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑。

        与海外市场相比，中国REITs行业发展还处于起步阶段，业务规模较小，尚未形成成熟的发展环境，尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业，我们有理由相信，在不久的将来，中国REITs将持续而良性地发挥其在金融领域的重要作用。

        中北联合基金专注中国地产TOP30强，为投资者提供一站式专业服务，如果您对中国REITs行业感兴趣，欢迎关注中北联合基金公众号，给我们留言、和我们一起学习成长。